经济日报记者 马春阳 从2025年12月正式启动商业地产投资信托（REIT）试点运营，到近期一系列商业地产REIT产品被证监会和交易所推出并受理，商业地产REIT市场建设持续推进。业内专家表示，以法制化、市场化方式深化改革将是打造商业地产REIT市场的关键。在制度保障和市场调整下，更多优质商业地产有望通过REITs对接资本市场。我国自发展初期以来，积累了大量优质商业地产，价值潜力巨大。当前，我国经济增长动力正在从大规模投资转向更加注重效率和创新的新模式。需要回答的问题之一是如何盘活大量社会资产，提高资源配置效率。公开资料显示，本次首批商业地产REIT产品底层资产运营成熟，现金流相对稳定。商业地产REITs通过将具有稳定现金流的房地产资产或股票转换为标准化的公开交易金融股，将回收资金再投资于培育和发展科技创新、产业现代化等新的生产能力。这些举措盘活了现有储备，直接打开了资金投向新发展领域的渠道，形成了生产要素效率提高的良性循环。 “盘活庞大的社会股权资产，提高资源配置效率。商业地产REITs不再只是一种金融工具，已成为重要的投资工具。”国家金融与发展研究院特聘高级研究员庞明表示，资本市场建设始终遵循市场化、法治化原则，创新需要勇于接受大胆挑战，但严守合规底线，始终锚定市场化与法治方向，实现标准与活力相统一。商业地产REITs也是如此，在合规框架下，发挥市场在资产选择、定价和资源配置中的核心作用，构建充分发展、创新包容、规范有序的发展生态，聚焦重点、建设性问题，运用市场机制实现高质量发展。优质资产识别和价值发现。商业地产REITs结构复杂，运营和基础资产建设周期长，合规程序繁琐，治理程序复杂。一个项目通常包括数十个合规步骤。由于历史因素，商业地产缺乏合规程序在行业内较为普遍。在项目推进过程中，不仅需要了解私募主体和底层资产的合规问题，还需要了解产品发行交易和底层资产管理治理的合规问题，以及整个产品流程的信息披露和融资/配置等问题。记者从监管部门获悉，合规仍然是商业地产REITs审核过程中的关键要求。同时，还需要结合实际情况结合历史背景和市场发展建设的需要，平衡重要性和建设性，体现制度的全面性和适应性。另一方面，我们会理性判断问题的重要性，评估问题的性质和影响，确保个别微小缺陷或对投资者影响不大的问题不会对项目进展造成实质阻碍。另一方面，审计实践中体现建设性方向，需要实事求是，综合考虑企业的历史情况和现实，而不是简单地得出“赞成”或“反对”的结论。针对障碍案例，在严格遵守法律法规和监管收入的前提下，提出兼容可行的优化路径和解决方案，引导市场参与者达到合规要求，最终为健康做出贡献市场的健康和长期发展。 “发展商业地产REITs，不仅要筑牢风险防线、维护收益安全，还要最大限度发挥市场活力，实现监管与发展的动态平衡。”潘明表示，要符合保护国家利益的合规目标，切实保护投资者的合法权益，同时充分尊重市场规律，推动形成对各方有利的发展局面。他表示，业内人士有必要希望商业地产REITs的推出进一步完善多层次资本市场体系。这不仅是一次重要的金融产品创新，也是服务国家战略的资本市场工具。对推动经济结构转变、推动新发展方式具有广泛意义房地产行业的el。
（编辑：蔡青）